刚需仍是京沪二手房成交主力，改善性需求能否接棒？ - 九游网页访问

今年头九个月，北京二手住宅网签量达137229套，较去年同期上升5.1%，创下2022年以来同期最高纪录；上海二手住宅网签191563套，同比增长15.5%，自第三季度起，每月成交规模连续三个月刷新近五年同期峰值。

进入10月，二手房市场热度不减。截至10月20日，北京二手住宅与上海二手商品房分别成交7029套和14174套，同比分别增长25.9%和37.9%。

总体来看，京沪二手房市场交易持续旺盛，基本需求仍是主要推动力，改善型需求呈现边际回升。不过，两地价格走势出现差异：上海二手房挂牌价趋于平稳，北京挂牌价仍面临下行压力。未来改善型需求能否持续释放，以及成交回暖能否推动价格企稳，仍需观察。

京沪二手房交易持续火热，价格走势出现分化

北京与上海二手房市场成交量接连放大，前三季度京沪二手房分别成交13.7万套和19.2万套。受8月需求端政策效果持续显现影响，两地市场保持活跃。9月，北京与上海二手住宅分别成交1.6万套和2.1万套，环比增长13.7%和2.0%，上海同比增长17.6%，连续七个月实现同比上升，北京则同比微降0.5%。

价格方面，依据中国房地产指数系统百城价格指数，2026年前三季度北京二手住宅价格累计下跌5.32%，挂牌均价持续下行，二季度跌幅收窄，三季度跌幅进一步扩大；上海自3月以来二手房挂牌价整体呈上涨趋势，3至7月环比连续上涨，8月小幅回调，9月再度转涨0.11%。

刚需主导京沪二手房交易，改善型需求出现回升

前三季度，北京与上海200万元以下二手房成交占比分别达51.3%和47.1%，较去年全年提升3.1和5.0个百分点。从面积来看，成交同样向小户型集中，前三季度北京与上海90平方米以下二手房成交占比分别为62.5%和66.6%，上海较去年全年提升1.7个百分点，北京则基本持平。

与此同时，自5月起，京沪300万元以上及90平方米以上二手房成交占比均较今年4月有所上升，表明近期成交结构有所优化，部分改善型需求正逐步恢复。

9月，北京300万元以上房源成交占比从4月的20.9%升至30.9%，其中300至500万元、500至800万元及800万元以上成交占比分别提升4.6、3.4和2.1个百分点；上海高总价房源成交占比同样回升，300万元以上房源成交占比升至33.2%，其中300至500万元房源成交占比提高至18.1%，500万元以上房源成交占比也略有增长。

同时，京沪90平方米以上二手房源成交占比逐步提高，9月京沪90平方米以上二手房成交占比分别为38.4%和34.2%，较今年4月提升1.6和1.8个百分点。

值得关注的是，9月29日，财政部联合中国人民银行、金融监管总局发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，针对所购住房建筑面积小于120平方米、总价150万元以内的首套房，实施居民购房贷款贴息政策。

由于京沪新房总价较高，受益于财政贴息政策利好的房源主要为部分二手房。依据中指数据，今年前三季度北京面积小于120平方米、总价150万元以内二手房成交占比为35.0%，上海为30.4%。

挂牌量持续下滑，议价空间同步收窄

今年以来二手房成交持续放量，挂牌量也延续下降趋势。

根据中指监测，自去年第四季度起，京沪二手房挂牌规模呈波动下降态势。2026年9月末，北京二手房存量挂牌11.8万套，环比减少1.1%，同比减少15.7%；上海存量挂牌8.4万套，环比减少1.2%，同比减少23.8%。存量挂牌回落的同时，新增挂牌也逐步趋于稳定。

二手房成交量回升，叠加挂牌量减少，议价空间同步收窄。

依据中指监测头部中介数据，今年以来京沪二手房议价空间整体平稳，9月北京议价空间为6.99%，上海为6.42%，均较去年9月高点明显回落。

综合来看，2026年前三季度京沪二手房市场活跃度维持高位，刚需仍是成交基础，改善型需求出现边际回升，市场供给压力有所缓解。

展望第四季度，居民购房贷款贴息政策落地，有望对符合条件的首套住房需求形成一定支撑，预计京沪二手房成交仍将保持一定活跃度。总体而言，当前市场修复仍以刚需驱动为主，价格企稳的关键在于改善型需求的持续释放、挂牌规模能否保持稳定以及居民预期的进一步修复。

本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。